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张大卫:优化政策、科学调控、引导预期促进房地产业良性循环健康

  原标题:张大卫:优化政策、科学调控、引导预期,促进房地产业良性循环健康发展

  4月29日召开的中央政治局会议指出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。在中国国际经济交流中心近日召开的中国经济形势专题研讨会上,中国国际经济交流中心副理事长兼秘书长张大卫表示,要重视房地产行业在国民经济和社会发展中的重要作用,加强政策引导,坚持长短策并举,促进房地产业良性循环健康发展。

  张大卫表示,去年中央经济工作会议对经济社会发展面临的压力和挑战作出了清醒判断。出于对稳就业、保民生和防风险的多重考量,今年经济增长预期目标设定为5.5%左右。从今年前四个月经济运行走势看,受国内多地疫情反复和俄乌战争等突发事件影响,需求收缩、供给冲击、预期减弱的态势尚未稳住,经济下行压力持续加大,我国经济发展的内外部环境也更趋复杂严峻和充满不确定性。

  张大卫表示,从统计局发布的数据看,一季度,我国经济继续保持复苏的总体趋势,但进入3月份以后,各项经济指标普遍进入下行状态,特别是社会消费品零售总额、服务业生产指数、规模以上工业增加值、房地产开发投资等的增速下降过快,需要引起高度关注。“其中有些指标,我们预期会随着疫情防控形势的变化而改观,特别是社会消费活动的恢复,会强力拉动相关指标的反弹。但在供给侧,有四个问题是需要我们高度重视的。”张大卫表示,这四个问题一是就业,二是制造业的现金流,三是供应链的稳定性,四是房地产。

  “在我国国民经济中,房地产业长期以来一直居于支柱性产业的位置,据2020年统计,其增加值占GDP的7.3%,而其对上下游相关行业增加值的拉动占GDP的9.9%左右,二者合计高达17.2%。如果再考虑到其对民生改善、就业、城镇化的带动作用及房地产开发活动产生的税费收入对地方政府运转的作用,这一产业之重要就更具有全局性。”张大卫表示,2021年以来,中国房地产业长期积累的矛盾集中显现,若干千亿级的企业频频“爆雷”、违约。从2021年数字看,全国商品房销售额同比仅增长4.8%,商品房销售面积同比增长1.9%。今年一季度,房地产开发投资仅增长0.7%,明显起到了拉低经济增长速度的作用。

  张大卫认为,造成房地产业低迷的因素很多,排除企业经营管理不善等内部问题,外部因素主要有二:一是“需求收缩”和“预期转弱”,受疫情等因素影响,一些城市的就业岗位和收入预期不稳,带来居民购房欲望降低。二是现金流紧张。三是以上两种因素叠加,企业开工不足或被迫中断施工。

  “客观讲,房地产业受到这轮冲击,有很多教训要反思,危机出现时也给行业的改革与重组提供了机会。但目前房地产业系统性问题的暴露还是应该给我们以警醒。”张大卫表示,重视房地产行业在国民经济和社会发展中的重要作用,加强政策引导,坚持长短策并举,力除沉疴新疾,恢复行业发展活力,使其良性健康发展,为经济增长提供应有的动力,是当前经济工作必须引起高度重视的问题。

  一是进一步统一思想。张大卫认为,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,深刻理解其内涵,将其作为促进房地产业健康发展的根本原则。同时,把去年中央经济工作会议提出的“促进房地产业良性循环和健康发展”及支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求作为总体目标。从实现路径上,要做到中央反复强调的“预期引导”、“因城施策”和“科学调控”。

  二是积极调整利益机制。张大卫认为,城镇化和居民对住房改善的旺盛需求,是房地产业快速发展的主要动力。但长期以来,房地产业也是常被视为存在超额利润,从而常被人诟病的行业。认真分析其行业利润的结构和获取方式,其中确实有很大的改善空间。要进一步深化细致地做工作,兼顾好各方面的利益,也要让房地产行业获取的利益不过多地背离众多行业的社会平均利润水平。国家有关部门和地方政府要加强引导、指导,根据市场变化,把握好土地征收出让的流量和节奏,促进形成良好的价格机制。

  三是增加行业融资功能。张大卫认为,房地产业的收益如能回归到社会平均利润水平,金融机构即可按经济规律和市场需求合理地配置信贷资源,达到信贷资金的供需总体平衡。另外,针对现在房地产业出现的困难,金融部门已采取了一些措施来缓和前些时的应激反应,这样的措施力度可更大些,针对性更强些,为那些信用记录好的企业多注入些流动性,帮其渡过难关。

  四是要切实做到因城施策。张大卫表示,我们国家大,发展很不平衡,工业化、城镇化还在路上,经济结构还在调整升级,因而房地产业在全国的发展也有很大的不平衡性。对北上广深这样的城市和各地产业、人口持续聚集的中心城市,人们对住房既有改善又有刚性的需求。对三、四线城市和众多县城,也存在因就业岗位和公共服务供给能力提升,吸引农村人口聚集从而购买住房的刚需市场。城市更新、老旧小区改造、适老型住宅和社区改造等,也都会为房地产业带来新市场机会。此外,城市群、都市圈各城市之间,有一个融合发展和政策协同问题。中央最近出台的《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》,也为因城施策、促进房地产业健康发展提出了新的要求。对各城市如何发展自己的房地产业,既要做到引导,也要有所调控,还要科学监管。

  张大卫建议,在房地产企业市场融资、预售资金监管上,要注意时机和时效,改进方式,还可采取设立白名单和绿色通道等措施对合规企业发展进行支持。“房地产业目前面临的矛盾和问题既是急迫的,又是深刻的、严峻的,要实现今年经济增长的目标,需要我们既下决心又下功夫。” 张大卫说。(经济日报记者 熊丽)返回搜狐,查看更多